Wer recherchiert, wie man als ausländischer Investor eine Immobilie in der Schweiz kauft, stellt schnell fest, dass klare Antworten schwer zu finden sind. Das liegt daran, dass die ehrliche Antwort stark davon abhängt, welche Art von Immobilie man im Sinn hat, und für die meisten privaten Käufer von ausserhalb der Schweiz ist der direkte Weg, den sie sich vorgestellt haben, nicht derjenige, der ihnen tatsächlich offensteht. Dieser Leitfaden erklärt, was realistisch möglich ist, warum, und wie Investoren in Ihrer Situation typischerweise vorgehen, sobald sie die Lage verstanden haben.
Die kurze Antwort: privater Wohnungskauf ist eingeschränkt
Die Schweiz beschränkt den Kauf von Wohnimmobilien, Häuser, Wohnungen, Chalets für den Privatgebrauch, durch Personen, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind. Dies wird durch ein Bundesgesetz geregelt (allgemein bekannt als Lex Koller), das unabhängig von Nationalität oder Vermögen gilt. Es ist eines der ersten Dinge, die jeder seriöse Berater einem ausländischen Käufer mitteilt, und der Grund, warum eine einfache Suche nach "einem Haus in Zürich" oder "einer Wohnung in Genf" für Nicht-Ansässige meist schnell an eine Grenze stösst.
Was das in der Praxis bedeutet
Für die meisten ausländischen Staatsangehörigen, die ausserhalb der Schweiz leben, ist der Kauf eines privaten Wohnsitzes in Zürich, Genf, Basel oder Zug ohne vorherige Begründung eines Schweizer Wohnsitzes derzeit keine Option. Das überrascht viele Investoren, denn der Ruf der Schweiz als offen für internationales Vermögen lässt nicht sofort auf einen geschlossenen Wohnimmobilienmarkt schliessen. Die Einschränkung ist real, aber sie ist nicht das Ende der Geschichte, sie bedeutet lediglich, dass der von den meisten angenommene Weg nicht der tatsächlich verfügbare ist, und die bessere Frage lautet: Was ist möglich, und dient es weiterhin dem, was Sie eigentlich erreichen möchten?
Was ausländischen Investoren tatsächlich offensteht
- Gewerbeimmobilien: Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, gemischt genutzte Objekte und bestimmte Hospitality-Immobilien können in der Regel von ausländischen Käufern ohne die Wohnimmobilien-Beschränkung erworben werden
- Boutique-Hotels, Alpenresorts und andere Hospitality-Anlagen, oft als gewerblich eingestuft, und ein Weg, den viele private Investoren als passender zu ihren eigentlichen Zielen empfinden als ein privater Wohnsitz gewesen wäre
- Unternehmensübernahmen mit Immobilienanteil, der Erwerb eines Schweizer Unternehmens, das Immobilien besitzt, kann in der richtigen Struktur Ergebnisse erzielen, die ein direkter Wohnungskauf nicht ermöglicht hätte
- Ferienimmobilien in ausgewiesenen Tourismusregionen, bestimmte Kantone (wie Wallis und Graubünden) vergeben begrenzte jährliche Bewilligungen für ausländische Käufer, die Ferienwohnsitze suchen
- Voller Zugang zu Wohnimmobilien über den Schweizer Wohnsitz: Investoren, die in die Schweiz übersiedeln (unter anderem über Regelungen wie die Pauschalbesteuerung), erhalten dieselben Rechte beim Erwerb von Wohneigentum wie jeder Schweizer Einwohner
Warum sich das oft als der bessere Weg erweist
Wenn GKP Investoren durch dieses Themenfeld begleitet, zeigt sich häufig ein Muster: Viele kamen mit dem Gedanken an einen privaten Wohnsitz, wollten aber eigentlich etwas anderes, einen Stützpunkt in der Schweiz, einen stabilen Vermögenswert in einer stabilen Rechtsordnung oder ein langfristiges Wertaufbewahrungsmittel. Sobald dieser Unterschied klar ist, erweisen sich Optionen wie Gewerbeimmobilien, Hospitality-Anlagen oder Unternehmensübernahmen mit Immobilienanteil oft als ebenso geeignet, manchmal sogar besser, und das ohne die Wohnsitzpflicht, die ein privates Zuhause erfordert hätte.
Wie Klienten von Global Key Partners in dieser Situation typischerweise vorgehen
Da GKP mit internationalen Investoren arbeitet, die sich der Schweiz zum ersten Mal nähern, kommt dieses Thema häufig zur Sprache. Unsere Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass Sie die Lage verstehen, bevor Sie Zeit in die falsche Richtung investieren, Sie mit der spezialisierten Schweizer Rechts- und Steuerberatung zu verbinden, die jede grenzüberschreitende Immobilienangelegenheit erfordert, und, wo es zu Ihren Zielen passt, Ihnen Zugang zu den Off-Market-Gelegenheiten im Gewerbe-, Hospitality- oder Unternehmensbereich zu verschaffen, die für ausländische Investoren tatsächlich zugänglich sind und selten öffentlich beworben werden.
Der Ansatz von Global Key Partners
GKP bietet keine Rechts- oder Steuerberatung an und tritt nicht als klassischer Immobilienmakler auf. Was GKP tut: Es sorgt dafür, dass internationale Investoren mit einem korrekten Bild in den Schweizer Markt starten, von Anfang an mit den richtigen Spezialisten verbunden werden und, wo eine echte Passung besteht, Zugang zu den Off-Market-Gelegenheiten erhalten, die zu dem passen, was sie tatsächlich erreichen wollen. Die richtige Struktur kommt zuerst, die Suche kommt danach.
Häufig gestellte Fragen
Das hängt von der Art der Immobilie und dem Wohnsitzstatus des Käufers ab. Ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz können in der Regel keine privaten Wohnimmobilien (Häuser, Wohnungen, Chalets für den Privatgebrauch) ohne Bewilligung erwerben, aufgrund eines Bundesgesetzes, das gemeinhin als Lex Koller bekannt ist. Gewerbeimmobilien, bestimmte Hospitality-Anlagen und Ferienwohnungen innerhalb bestimmter kantonaler Kontingente sind in der Regel zugänglich. Investoren, die einen Schweizer Wohnsitz begründen, erhalten volle Rechte beim Erwerb von Wohneigentum.
Die Schweiz schränkt den Kauf von Wohnimmobilien in den meisten städtischen Zentren, einschliesslich Zürich, Genf, Basel und Zug, durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz ein. Dies gilt unabhängig von Nationalität oder Vermögensverhältnissen. Die Einschränkung dient der Steuerung des Wohnraumangebots für Ansässige und ist eines der ersten Dinge, die jeder seriöse Berater einem internationalen Käufer erklärt.
Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel, gemischt genutzte Gebäude), viele Hospitality-Immobilien wie Boutique-Hotels und Alpenresorts, Unternehmen mit Immobilienanteil in ihrer Struktur sowie, innerhalb begrenzter jährlicher Kontingente, Ferienwohnsitze in bestimmten Tourismuskantonen. Investoren, die in die Schweiz übersiedeln und einen Wohnsitz begründen, erhalten dieselben Rechte beim Erwerb von Wohneigentum wie Schweizer Staatsangehörige.
Der direkteste Weg zu vollen Rechten beim Erwerb von Wohneigentum ist die Begründung eines Schweizer Wohnsitzes, was manche Investoren in Verbindung mit Regelungen wie der Pauschalbesteuerung anstreben. Ansonsten sind die realistischen Wege für Nicht-Ansässige Gewerbeimmobilien, Hospitality-Anlagen, Unternehmensübernahmen mit Immobilienanteil und begrenzte Ferienwohnungs-Kontingente in ausgewiesenen Kantonen. Es gibt keinen generellen Weg um die Kernbeschränkung herum, und jede Struktur sollte von qualifizierten Schweizer Rechtsberatern geprüft werden.
Viele Investoren stellen fest, dass das, was sie eigentlich gesucht haben, ein stabiler Stützpunkt für einen Teil ihres Vermögens, Zugang zu einer der sichersten Rechtsordnungen der Welt oder ein langfristiges Wertaufbewahrungsmittel, über Gewerbeimmobilien, Hospitality-Investments oder Unternehmensübernahmen ebenso gut, manchmal sogar besser, erreichbar ist. Der richtige Ausgangspunkt ist zu verstehen, was Sie tatsächlich erreichen möchten, und dies dann mit den Wegen abzugleichen, die Ihnen tatsächlich offenstehen.